İşyeri Kira Ödemesi ve Stopajın Muhasebe Kaydı (Brütleştirme Dahil)

Mükellefiniz işyerini bir şahıstan kiralamış, sözleşmeye "aylık net 16.000 TL" yazılmış ve kira her ay bankadan ödeniyor. Bu durumda üç soru doğar: stopaj hangi tutar üzerinden hesaplanır, kira gideri hangi hesaba yazılır ve banka ekstresindeki ödeme satırı hangi kayıtla kapanır? Kira stopajı, işyerini şahıstan kiralayan işletmenin brüt kira bedeli üzerinden kestiği ve mal sahibi adına vergi dairesine yatırdığı gelir vergisidir. Dayanağı, net kiradan brüte çevirme ve örnek tutarlarla yevmiye kayıtları sırasıyla şöyle.

Kısaca

• Gelir Vergisi Kanunu 94/5-a uyarınca şahıstan kiralanan işyeri için yapılan ödemelerden yüzde 20 stopaj kesilir.
• Sözleşmede net kira yazıyorsa brüt kira = net kira / 0,80 formülüyle bulunur; stopaj brütün yüzde 20'sidir.
• Kira gideri brüt tutarla 770, 760, 730 ya da 740 hesaba; kesilen stopaj 360 Ödenecek Vergi ve Fonlar hesabına yazılır.
• Kiraya veren şirketse ya da mülk işletmesine kayıtlıysa fatura kesilir, KDV hesaplanır, stopaj yapılmaz.
• Peşin ödenen yıllık kira 180 hesapta tutulur ve her ay gidere aktarılır; depozito ise kira değildir, 126 ya da 226 hesapta izlenir.

Kira stopajı nedir, kim keser?

Kira stopajı, Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinin 5 numaralı bendinin (a) alt bendi uyarınca, 70 inci maddede sayılan mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden kesilen gelir vergisidir. Bina ve arazi bu mallar arasındadır; bu nedenle şahsa ait bir dükkân, ofis ya da depo için ödenen kira bu kapsama girer.

Kesinti yapmakla yükümlü olanlar maddenin girişinde sayılmıştır: kamu idareleri, ticaret şirketleri, dernekler, vakıflar, kooperatifler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı ve bilanço ya da zirai işletme hesabı esasına göre defter tutan çiftçiler bunlardandır. Kanun, tüccar ve serbest meslek erbabının tevkifatının ticari ve mesleki işleriyle ilgili ödemelerine münhasır olduğunu da açıkça yazar. Yani mükellefin kendi oturduğu evin kirası bu kapsamda değildir; işyerinin kirası kapsamdadır.

Kesinti, ödeme nakden ya da hesaben yapıldığı anda doğar ve avans olarak ödenen tutarları da kapsar. Gelir Vergisi Kanununun 96 ncı maddesine göre hesaben ödeme, ödeyeni istihkak sahibine karşı borçlu gösteren her türlü kayıttır. Kira gideri ay sonunda 336 hesaba alacak yazılarak tahakkuk ettirildiğinde, para henüz gönderilmemiş olsa da stopaj doğmuş sayılır.

2026'da işyeri kira stopaj oranı kaç?

İşyeri kiralarında stopaj oranı 2026'da yüzde 20'dir. Oran kanunda değil, Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinin verdiği yetkiyle çıkarılan 2009/14592 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla belirlenmiştir (Resmî Gazete 03.02.2009, sayı 27130). Kararın 1/5-a bendi, 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemeler için yüzde 20 oranını öngörür.

2024'te yayımlanan 9286 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (Resmî Gazete 22.12.2024, sayı 32760) aynı kararın 6 numaralı bendindeki kâr payı oranını değiştirmiştir; kira bendine dokunmamıştır. Oranlar Cumhurbaşkanı kararıyla değiştirilebildiği için her yıl başında Resmî Gazete'yi ve GİB'in güncel kesinti oranları tablosunu kontrol etmekte fayda var; GİB tablosu bugün işyeri kirası için yüzde 20 gösterir.

Net kiradan brüt kiraya nasıl çevrilir?

Sözleşmede net kira yazıyorsa brüt kira, net kiranın 0,80'e bölünmesiyle bulunur; stopaj bu brüt tutarın yüzde 20'sidir. Dayanak yine Gelir Vergisi Kanununun 96 ncı maddesidir: kesilmesi gereken vergiyi ödeyen üstlenirse vergi, fiilen ödenen tutar ile üstlenilen verginin toplamı üzerinden hesaplanır.

• Brüt kira = Net kira / (1 - 0,20) = Net kira / 0,80
• Stopaj = Brüt kira x 0,20 = Brüt kira - Net kira

Örnek: Sözleşmede aylık net kira 16.000 TL yazıyor. Brüt kira 16.000 / 0,80 = 20.000 TL olur. Stopaj 20.000 x 0,20 = 4.000 TL'dir. Mal sahibinin hesabına 16.000 TL gönderilir, 4.000 TL muhtasar beyanname ile vergi dairesine ödenir. Kontrol: 20.000 - 4.000 = 16.000.

Sık yapılan hata, net tutarın yüzde 20'sini alıp stopaj diye yazmaktır. 16.000 x 0,20 = 3.200 TL eksik bir kesintidir; aradaki 800 TL beyan edilmemiş vergi demektir. Sözleşmede "brüt" yazıyorsa çevirme yapılmaz, brüt tutarın yüzde 20'si kesilir ve kalan ödenir. Sözleşmede net mi brüt mü yazdığı belirsizse mal sahibiyle bunu yazılı olarak netleştirmek, sonraki ihtilafların önünü keser.

Kira gideri hangi hesaba yazılır?

Kira gideri, kiralanan yerin işletmede gördüğü işe göre 7/A seçeneğinde farklı gider hesaplarına yazılır. Yazılan tutar her zaman brüt kiradır; net tutar gider olarak kaydedilirse stopaj kadar gider eksik kalır.

Tek bir binanın hem ofis hem depo olarak kullanıldığı durumlarda kira, metrekare gibi makul bir anahtarla bölüştürülebilir. İşletme defteri tutan mükelleflerde kira, brüt tutarıyla gider sayfasına yazılır; stopaj ayrıca muhtasar beyanname ile beyan edilir. Mükellefi işletme defteri tutuyorsa kayıt mantığı aynıdır, yalnız hesap kodu yerine defterin gider sütunu kullanılır.

Şahıstan kiralanan işyerinin yevmiye kaydı

Şahıstan kiralanan işyerinde kayıt iki adımda yapılır: ay sonunda brüt kira gidere, stopaj 360 hesaba, net tutar mal sahibine borç olarak yazılır; ödeme günü bu borç bankadan kapatılır. Mal sahibine borç için uygulamada çoğunlukla 336 Diğer Çeşitli Borçlar kullanılır, bazı bürolar 320 Satıcılar altında mal sahibi adına alt hesap açar. Seçilen yolun her ay aynı uygulanması yeterlidir.

Aşağıdaki kayıtlarda tutarlar örnektir: büro olarak kullanılan işyeri, aylık net 16.000 TL, brüt 20.000 TL.

1. Ay sonu tahakkuk

2. Bankadan ödeme

3. Stopajın vergi dairesine ödenmesi

Gelir Vergisi Kanununun 119 uncu maddesine göre kesilen vergi, beyannamenin verildiği ayın yirmialtıncı günü akşamına kadar yatırılır. Kira ödemesi ile tahakkuk aynı gün yapılıyorsa ilk iki kayıt birleştirilip 336 hesap atlanabilir: 770 borç 20.000, 360 alacak 4.000, 102 alacak 16.000.

Kiraya veren şirketse kayıt nasıl değişir?

Kiraya veren bir şirketse ya da kiraya verilen mülk bir şahıs tüccarın işletmesine kayıtlıysa kira geliri ticari kazançtır; kiraya veren fatura keser, KDV hesaplanır ve kiracı stopaj yapmaz. Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesi, bu mal ve haklar ticari bir işletmeye dahilse iratlarının ticari kazanç hükümlerine göre hesaplanacağını söyler.

İşletmeye dahil olmayan bir mülkü kiraya veren şahıs ise ticari faaliyet yapmadığı için fatura kesmez ve bu kiralamada KDV doğmaz; stopaj ise yukarıdaki gibi kesilir. Uygulamadaki ayrım şöyle özetlenebilir:

Örnek: Bir şirketten kiralanan ofis için KDV hariç 20.000 TL kira faturası geldi ve genel oranla (bugün yüzde 20) 4.000 TL KDV hesaplandı. Kayıt: 770 borç 20.000, 191 İndirilecek KDV borç 4.000, 320 Satıcılar alacak 24.000. Ödeme günü 320 borç, 102 alacak 24.000 TL. Bu faturalar e-Fatura olarak geldiğinden diğer alış faturalarıyla birlikte fatura entegrasyonu üzerinden işlenebilir.

Peşin ödenen yıllık kira nasıl kaydedilir?

Bir yıllık kira peşin ödendiğinde tamamı önce 180 Gelecek Aylara Ait Giderler hesabına yazılır, sonra her ay o aya düşen kısım gider hesabına aktarılır. Stopaj ise ödeme anında, peşin ödenen tutarın tamamı üzerinden kesilir; çünkü 94 üncü madde avans olarak yapılan ödemeleri de kapsar.

Örnek: Kasım 2026 ile Ekim 2027 arasını kapsayan 12 aylık kira için net 192.000 TL peşin ödeniyor. Brüt kira 192.000 / 0,80 = 240.000 TL, stopaj 48.000 TL, aylık gider payı 240.000 / 12 = 20.000 TL.

Her ay sonunda yapılacak kayıt:

Peşin ödenen süre on iki ayı aşıyorsa, bilanço gününden sonraki on iki ayı aşan kısım 280 Gelecek Yıllara Ait Giderler hesabında izlenir ve dönem sonunda 180 hesaba aktarılır.

Depozito kira gideri midir?

Depozito kira gideri değildir; sözleşme bitince geri alınmak üzere verilmiş bir teminattır ve gider yazılmaz. Kira sözleşmesi bir yıldan uzunsa 226 Verilen Depozito ve Teminatlar, bir yıl içinde geri alınacaksa 126 Verilen Depozito ve Teminatlar hesabında izlenir.

Depozito iade edilmek üzere verildiği için kira karşılığı bir ödeme sayılmaz ve stopaj konusu olmaz. Sözleşme sonunda depozito iade edilmeyip son ayların kirasına mahsup edilirse, mahsup edilen tutar artık kira ödemesidir; o tarihte gider yazılır ve stopajı hesaplanır.

Banka ekstresinde kira ödemesi nasıl eşleştirilir?

İşyeri kiralarının tutarı ne olursa olsun banka ya da PTT aracılığıyla ödenmesi gerekir; bu zorunluluk 268 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile getirilmiştir. Bu nedenle kira ödemesi her ay ekstrede bir EFT ya da havale satırı olarak görünür ve kaydın dayanağı o dekonttur.

Ekstrede satır genellikle "EFT GİDEN ... KİRA EKİM 2026" ya da yalnızca mal sahibinin adıyla gelir. Eşleştirmeyi sağlam yapmak için:

• Mükellefe ödeme açıklamasına "kira", dönem ve işyeri adresini kısaca yazmasını söyleyin. Bu, hem ay sonu kontrolünü hem de olası bir incelemede tevsiki kolaylaştırır.
• Ekstredeki tutarın net kira olduğunu unutmayın. Satır 102 alacak 16.000 TL olarak gelir; karşı hesap 336 (mal sahibi) ya da tek kayıt yöntemiyle 770 + 360'tır. Ekstredeki tutarı doğrudan 770'e yazmak gideri ve stopajı eksik bırakır.
• Muhtasar ödemesi ayrı bir satırdır ("VERGİ ÖDEMESİ", "GİB" gibi) ve 360 hesabı kapatır. Ödenen tutarın kira stopajının yanında ücret ve serbest meslek stopajlarını da içerebileceğini hesaba katın.
• Birden fazla işyeri ya da mal sahibi varsa 336 altında her mal sahibine ayrı alt hesap açın; ay sonunda bakiyesi sıfır olmayan alt hesap, ödenmemiş ya da fazla ödenmiş kirayı hemen gösterir.

Ay sonunda 336 alt hesaplarının ve 360 hesabının bakiyesini ekstreyle karşılaştırmak, banka mutabakatı sırasında kira kalemlerini tek tek aramaktan kurtarır.

Kira ödemesi için gider pusulası gerekir mi?

Şahıstan kiralanan işyerinde kira giderinin belgesi kira sözleşmesi ve banka dekontudur; stopaj da muhtasar ve prim hizmet beyannamesinde mal sahibinin kimlik numarasıyla gösterilir. Gider pusulası ise Vergi Usul Kanununun 234 üncü maddesine göre, kanun kapsamında belge düzenleme zorunluluğu bulunmayan kişilere yaptırılan işler ve onlardan satın alınan mallar için düzenlenen belgedir. Bazı bürolar kira için de gider pusulası düzenlemeyi tercih eder; bu bir zorunluluk değildir, kayıt düzeni tercihidir. Gider pusulası sayfasında bu belgenin kullanıldığı asıl durumları bulabilirsiniz.

Her ay aynı tutarla tekrarlanan kira satırlarını ekstreden elle girmek yerine banka ekstresini BEF ile okutup hesap kodu önerisini onaylayarak fişi muhasebe programına aktarabilirsiniz; brütleştirme ve stopaj ayrımı yine sizin kararınızdır. Bir hafta ücretsiz denemek için üye olabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Kira stopajı muhasebe kaydında hangi hesaplar kullanılır?

Brüt kira gider hesabına (çoğunlukla 770 ya da 760) borç, stopaj 360 Ödenecek Vergi ve Fonlar hesabına alacak, net tutar 336 Diğer Çeşitli Borçlar ya da doğrudan 102 Bankalar hesabına alacak yazılır. Stopaj muhtasar ödemesinde 360 borç, 102 alacak kaydıyla kapanır.

Kiraya veren şirket olursa stopaj kesilir mi?

Hayır. Şirketin kira geliri ticari kazançtır; şirket fatura keser ve KDV hesaplar, kiracı stopaj yapmaz. Aynı durum mülkü işletmesine kayıtlı şahıs tüccar için de geçerlidir.

Kira nakit ödenebilir mi?

İşyeri kiraları için tutar sınırı yoktur; 268 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğine göre banka ya da PTT aracılığıyla ödenmesi gerekir. Mahkeme ve icra yoluyla yapılan tahsilatlar bu zorunluluğun dışındadır.

Kira ödenmedi ama tahakkuk edildi, stopaj yine beyan edilir mi?

Evet. Gelir Vergisi Kanununun 96 ncı maddesine göre kira gideri mal sahibine borç olarak kaydedildiğinde hesaben ödeme yapılmış olur ve stopaj o ayın muhtasar beyannamesinde beyan edilir.

Kaynaklar

• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, madde 70, 94, 96 ve 119 (mevzuat.gov.tr), erişim: 29.10.2026
• 12.01.2009 tarihli 2009/14592 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı, GVK 94 tevkifat nispetleri, Resmî Gazete 03.02.2009, sayı 27130, erişim: 29.10.2026
• 9286 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, Resmî Gazete 22.12.2024, sayı 32760, erişim: 29.10.2026
• 268 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği, Resmî Gazete 29.07.2008, erişim: 29.10.2026
• 213 sayılı Vergi Usul Kanunu, madde 234 (mevzuat.gov.tr), erişim: 29.10.2026
• Gelir İdaresi Başkanlığı, Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü Maddesinde Yer Alan Kesinti Oranları, erişim: 29.10.2026